Herman Bruserud
Førsteamanuensis, Universitetet i Oslo
Førsteamanuensis, Universitetet i Oslo
Advokat, Regjeringsadvokaten
Lov 13. juni 1997 nr. 43 om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova eller buofl.) sorterer under Justis- og beredskapsdepartementet (JD).
Loven ble vedtatt 13. juni 1997 og ble satt i kraft med virkning fra 1. juli 1998. Loven regulerer rettsforholdet mellom en forbruker og en næringsdrivende entreprenør ved avtaler om oppføring av bolig eller fritidshus. I tillegg har loven enkelte regler om rettsforholdet mellom en forbruker og konsulenter ved avtaler om planlegging av oppføring av bygning til boligformål eller planlegging av arbeid som blir utført direkte som ledd i slik oppføring.
Loven er tvingende til forbrukerens gunst. Det kan med andre ord ikke avtales vilkår som er dårligere for forbrukeren enn det som følger av loven, jf. buofl. § 3 første ledd.
Før man fikk loven, ble rettsforholdet mellom entreprenører og forbrukere regulert av alminnelige kontraktsrettslige – og mer spesifikt entrepriserettslige – prinsipper, med det unntaket at lov 16. juni 1989 nr. 63 om håndverkertjenester m.m. for forbrukere (håndverkertjenesteloven) regulerte – og fortsatt regulerer – enkelte entrepriselignende situasjoner, jf. håndverkertjenesteloven § 1 fjerde ledd bokstav b. Bustadoppføringslova har også en viss grenseflate til lov 21. juni 2002 nr. 34 om forbrukerkjøp (forbrukerkjøpsloven), lov 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom (avhendingslova) og lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste (tomtefesteloven). Den nærmere grensedragningen mellom bustadoppføringslova og de andre lovene er behandlet i kommentarene til § 4.
De mest sentrale forarbeidene til loven, slik den opprinnelig ble vedtatt, er NOU 1992: 9 Forbrukarentrepriselov, NOU 1993: 20 Kjøp av ny bustad – Delutgreiing II og Ot.prp. nr. 21 (1996–97) Om lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova).
Loven er endret en rekke ganger. Nedenfor er det stikkordsmessig angitt hva som var temaet for de viktigste endringene, samt hvilke forarbeider som er sentrale ved disse:
Lov 21. desember 2001 nr. 117 om endringer i diverse lover for å fjerne hindringer for elektronisk kommunikasjon, hvor ny bustadoppføringslova § 6 a ble inntatt. De sentrale forarbeidene er Ot.prp. nr. 108 (2000–2001) Om lov om endringer i diverse lover for å fjerne hindringer for elektronisk kommunikasjon og Ot.prp. nr. 9 (2001–2001) Om lov om endringer i diverse lover for å fjerne hindringer for elektronisk kommunikasjon.
Lov 21. juni 2002 nr. 34 om forbrukerkjøp (forbrukerkjøpsloven), hvor det ble gjennomført endringer i bustadoppføringslova §§ 1, 2 og 61. De sentrale forarbeidene er NOU 1993: 7 Forbrukerkjøpslov og Ot.prp. nr. 44 (2001–2002) Om lov om forbrukerkjøp (forbrukerkjøpsloven).
Lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag (burettslagslova), hvor ny bustadoppføringslova § 1 a ble inntatt. De sentrale forarbeidene er NOU 2000: 17 Burettslovene og Ot.prp. nr. 30 (2002–2002) Om lov om bustadbyggjelag (bustadbyggjelaglova) og lov om burettslag (burettslaglova).
Lov 15. juni 2007 nr. 36 om endringer i forbrukerkjøpsloven mv., hvor bustadoppføringslova § 30 fikk et nytt femte ledd vedørende foreldelse. Det sentrale forarbeidet er Ot.prp. nr. 23 (2006–2007) Om lov om endringer i forbrukerkjøpsloven mv.
Lov 3. september 2010 nr. 54 om endringer i burettslagslova mv., hvor bustadoppføringslova § 1 a fikk et nytt annet ledd om opplysninger om kontantvederlag og andel fellesgjeld i borettslag. Det sentrale forarbeidet er Prop. 115 L (2009–2010) Endringer i burettslagslova mv.
Lov 10. desember 2010 nr. 74 om endringar i bustadoppføringslova og avhendingslova (skjerping av garantireglar og regulering av vidaresal), hvor bustadoppføringslova §§ 1, 12 og 47 ble endret. Endringene knyttet seg til lovens anvendelsesområde og garantireglene. Det sentrale forarbeidet er Prop. 130 L (2009–2010) Endringar i bustadoppføringslova og avhendingslova (skjerping av garantireglar og regulering av vidaresal).
Lov 17. juni 2016 nr. 29 om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (gjennomføring av direktiv 2013/11/EU og forordning (EU) nr. 524/2013), hvor bustadoppføringslova § 64 ble endret. De sentrale forarbeidene er Prop. 32 L (2015–2016) Lov om klageorganer for forbrukersaker (gjennomføring av direktiv 2013/11/EU og forordning nr. 524/2013) og endringer i enkelte andre lover og Prop. 145 L (2015–2016) Lov om Forbrukerklageutvalget (forbrukerklageloven).
Lov 16. desember 2016 nr. 94 om endringer i bustadoppføringslova mv. (tidspunktet for garantistillelse), hvor bustadoppføringslova §§ 12 og 47 vedrørende garantistillelse ble endret. Det sentrale forarbeidet er Prop. 108 L (2015–2016) Endringer i bustadoppføringslova mv. (tidspunktet for garantistillelse).
Lov 16. juni 2017 nr. 65 om eierseksjoner (eierseksjonsloven), hvor bustadoppføringslova fikk en ny § 1 b om et eierseksjonssameies styres kompetanse vedørende krav som knytter seg til fellesarealer. De sentrale forarbeidene er NOU 2014: 6 Revisjon av eierseksjonsloven – Revisjon av lov nr. 31 om eierseksjoner av 23. mai 1997 og Prop. 39 L (2016–2017) Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven).
Lov 15. mai 2018 nr. 18 om endringer i bustadoppføringslova mv. (garantireglene), hvor det ble gjennomført endringer i bustadoppføringslova § 12 vedrørende garantistillelse. De sentrale forarbeidene er NOU 2016: 10 Evaluering av garantireglene i bustadoppføringslova og Prop. 27 L (2017–2018) Endringer i bustadoppføringslova mv. (garantireglene).
Lov 23. juni 2020 nr. 98 om behandling av forbrukerklager i Forbrukertilsynet og Forbrukerklageutvalget (forbrukerklageloven), hvor det ble gjennomført endringer i buofl. § 64 vedrørende tvistenemnd. Det sentrale forarbeidet er Prop. 55 L (2019–2020) Lov om behandling av forbrukerklager i Forbrukertilsynet og Forbrukerklageutvalget (forbrukerklageloven).
Loven er en del av rettsområdet kontraktsretten. Mange av reglene i loven svarer til regler i andre lover og det som gjelder på noen ulovfestede områder. Når en skal løse et spørsmål på grunnlag av loven her, kan en derfor legge vekt på løsningene i andre lover og på ulovfestet område. Kjøpsloven, håndverkertjenesteloven, avhendingsloven, forbrukerkjøpsloven, husleieloven og pakkereiseloven er relevante i en slik sammenheng, men særlig sentralt står de ulovfestede prinsippene som får anvendelse på næringsentreprise.
Det finnes noe juridisk litteratur som spesifikt omhandler bustadoppføringslova og forbrukerentreprise, enten eksklusivt eller sammen med næringsentreprise eller andre temaer.
De viktigste verkene her er
Lasse Simonsen, Avtaler om bygging og kjøp av ny bolig – Bustadoppføringslova, Oslo: Gyldendal, 2022
Lasse Simonsen, Bustadoppføringslova, Oslo: Gyldendal, 2021 (foreløpig kun digital publikasjon på Gyldendal Rettsdata) (forkortet: Simonsen (2021))
Kåre Lilleholt, Avtale om ny bustad, Oslo: Universitetsforlaget, 2001 (forkortet: Lilleholt (2001))
Trygve Bergsåker, Kjøp av ny bolig med kommentarer til bustadoppføringslova, 2. utg., Oslo, 2014 (forkortet: Bergsåker (2014))
Kåre Lilleholt og Jørgen Birkeland, Bustadoppføringslova. Avtaledokumenter med kommentarer, 4. utg., Oslo: Boligprodusentene Byggenæringens Forlag, 2011 (forkortet: Lilleholt/Birkeland (2011))
Advokatfirmaet Cappelen & Krefting, Oppføring av ny bolig, Oslo, 1998 (forkortet: Cappelen & Krefting (1998))
Christian Wefling, Bustadoppføringslova. En praktisk håndbok, Oslo: Cappelen Damm Akademisk, 2012 (forkortet: Wefling (2012))
Viggo Hagstrøm og Herman Bruserud, Entrepriserett, Oslo: Universitetsforlaget, 2014 (forkortet: Hagstrøm/Bruserud (2014))
Ytterligere er loven kommentert av Kåre Lilleholt og Siv Snipsøyr i Gyldendal Rettsdata (forkortet: Lilleholt/Snipsøyr (2021)).
I kommentarene nedenfor vil det også vises til noen mer generelle kontraktsrettslige verk, herunder Viggo Hagstrøm, Obligasjonsrett, 2. utg., Oslo: Universitetsforlaget, 2011 (forkortet: Hagstrøm (2011)) og Kåre Lilleholt, Kontraktsrett og obligasjonsrett, Oslo: Cappelen Damm Akademisk, 2017 (forkortet: Lilleholt (2017)).