Lov 16. juni 2017 nr. 65 om eierseksjoner (eierseksjonsloven, loven eller eiersl.) hører under Kommunal- og distriktsdepartementet (KDD)

Eierseksjonsloven gir eier rett til å dele opp en eiendom i flere bruksenheter (kalt seksjoner), som til sammen utgjør et eierseksjonssameie. Loven regulerer eierforholdene og fordeler rettigheter og plikter mellom seksjonseierne. Loven har også en side mot det offentlige. Det gjelder bestemmelser om hvordan eierseksjoner opprettes, når kommunen skal behandle søknaden, samt hvilke vilkår kommunen skal påse er oppfylt for å godkjenne en seksjonering. Loven begrenser også hvilke individuelle løsninger som kan velges i eierseksjonssameier. Dette sikrer større forutsigbarhet om eierformens innhold. Det finnes fortsatt boligsameier der sameierne har delt bruksretten seg imellom uten å følge fremgangsmåten i eierseksjonsloven. Dette gjelder særlig for sameier som er etablert før den første eierseksjonsloven trådte i kraft i 1983. I slike sameier kan det foreligge en sameieavtale som blant annet regulerer bruken, og for øvrig gjelder lov 18. juni 1965 nr. 6 om sameige (sameieloven) for disse sameiene. Med lov 23. mai 1997 nr. 31 om eierseksjoner (1997-loven) ble det et klart forbud mot å lage avtaler om sameie i bolig uten å seksjonere, se mer i note 2 til § 3.

Eierseksjonssameie er den ene hovedeierformen for kollektivt eierskap. Den andre hovedeierformen er borettslag. Eiermodellene, borettslagsmodellen og eierseksjonsmodellen, har over tid nærmet seg hverandre, spesielt etter endringer innført med lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag (burettslagslova). Det ble den gangen vurdert om borettslagsmodellen og eierseksjonsmodellen burde slås sammen til én eiermodell, se Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) s. 31–32. Temaet ble også berørt i Prop. 39 L (2016–2017) s. 20. Begge modellene ble likevel opprettholdt som alternative valg. Det ideologiske utgangspunktet for de to modellene ble ansett å være forskjellig og det har begrunnet ulike regelsett. Burettslagslova brakte de to eiermodellene nærmere hverandre i 2003, og ytterligere forskjeller ble utvisket med ny eierseksjonslov. Det er nå bare noen få prinsipielle forskjeller mellom de to modellene, særlig knyttet til

1. fellesfinansiering (at borettslag har et panteobjekt ved lånopptak, mens seksjonssameier ikke har et panteobjekt)

2. ansvarsbegrensning (at andelseier ikke hefter overfor kreditorene for borettslagets gjeld, mens seksjonseierne hefter for felles ansvar og forpliktelser etter sin sameiebrøk)

3. brukereieprinsippet (det vil si at andelseier som hovedregel skal bo i boligen, mens det ikke finnes et tilsvarende prinsipp for eierseksjonssameier)

4. forkjøpsretten (at andelseiere har som regel har forkjøpsrett ved salg av bolig i borettslag, mens det er begrenset adgang til å avtale slike forkjøpsretter i eierseksjonssameier)

De fire forannevnte forskjellene mellom modellene gjorde at lovgiver tilrådde at beboerne selv fikk rett til å velge den eierformen som er ønsket, og at lovgiver ikke skulle tvinge noen over i en annen organisasjonsmodell, se videre henvisninger i Prop. 39 L (2016–2017) s. 20. Lovgiver understreket at det likevel går en grense for hvor mye eierseksjonsloven og burettslagslova kan nærme seg hverandre før forskjellene mellom regelsettene blir så marginale at det ikke lenger er hensiktsmessig å opprettholde to kollektive former for boligeie. Lovgiver mente at man nærmer seg denne grensen, se mer Prop. 39 L (2016–2017) s. 20.

Eierseksjonsloven trådte i kraft 1. januar 2018, med unntak av § 9, som trådte i kraft 1. juli 2018. Loven er hovedsakelig en videreføring av 1997-loven. Lovgiver ønsket å lage en mer moderne, brukervennlig og systematisk lov. De fleste bestemmelser er videreført, men loven inneholder også noen nyskapinger og endringer sammenlignet med 1997-loven.

Forarbeider

• NOU 2014: 6

• Prop. 39 L (2016–2017)

• Innst. 308 L (2016–2017)

Endringslover

Lov 26. mars 2021 nr. 16 (i kraft 1. april 2021): endringer i eierseksjonsloven § 41 om adgang til å holde generalforsamling og årsmøte uten fysisk møte gjelder selv om innkalling er sendt før endringene trådte i kraft.

Forarbeider:

• Prop. 81 L (2020–2021)

• Innst. 279 L (2020–2021)

Lov 4. desember 2020 nr. 137 (i kraft 1. januar 2021): endringer som gir rett til å sette opp ladepunkt for elbil, samt enklere regler for sammenslåing av eierseksjonssameier.

Forarbeider:

• Prop. 144 L (2019–2020)

• Innst. 78 L (2020–2021)

Lov 10. april 2019 nr. 13 (i kraft 1. januar 2020): innføring av bestemmelser om korttidsutleie, skjerping av ervervsbegrensningen og innføring av eierskiftegebyr.

Forarbeider:

• Innst. 215 L (2018–2019)

Lov 22. juni 2018 nr. 74 (i kraft samme dag): Kommunen kan uten hinder av taushetsplikten innhente opplysninger fra folkeregisteret.

• Prop. 86 LS (2017–2018)

Forskrifter

Det er gitt en del forskrifter til loven. De viktigste er

• forskrift 18. juni 2018 nr. 921 om rett til å kreve seksjonering etter eierseksjonsloven § 9

• forskrift 17. desember 2017 nr. 2119 om bruk av standardisert søknad om seksjonering

Det er også gitt en del forskrifter om gebyrregulativer.

Juridisk litteratur

Av juridisk litteratur av betydning for å forstå lovteksten er

• Christian Fr. Wyller, Eierseksjonsloven. Universitetsforlaget, 2020. Boken finnes også i digital utgave.