Innledning

Lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste (tomtefestelova eller tfl.) regulerer leie av tomt til hus, hytter, næringsbygg og tilhørende infrastruktur, jf. § 1. Loven hører under Justis- og beredskapsdepartementet (JD). Den trådte i kraft 1. januar 2002.

Tomtefesteordningen

Tomtefeste går ut på at leieren (festeren) betaler leie til utleieren (bortfesteren/grunneieren) for å disponere et nærmere bestemt tomteareal for egen bebyggelse. Grunneieren forblir eier av tomten, mens festeren eier bebyggelsen. Tomtefesteavtaler har ofte svært lang tidshorisont, gjerne mellom 50 og 99 år eller lengre. Ordningen fungerer som et alternativ til avhending av tomten gjennom kjøp og salg.

I 2013 var det grovt anslått å være i overkant av 200 000 tomtefesteforhold i Norge. Av disse var rundt 170 000 festeforhold til boliger eller fritidsboliger, se NOU 2013: 11 s. 22–23. I en betydelig andel av festeforholdene i Norge opptrer staten, kommunene eller Opplysningsvesenets fond som grunneier.

Tomtefeste er en gammel og utbredt avtaleform i norsk rett, som ikke forekommer i nevneverdig grad i våre naboland. I 1764 ble det innført en forordning som innebar at det var enklere og billigere å overføre disposisjonsrett til fast eiendom ved feste enn ved avhending, se NUT 1971:3 s. 7. Dette kan ha bidratt til å øke utbredelsen av avtaleformen. En særlig drivende faktor har nok vært besparelsen ordningen innebærer for festeren, i hvert fall på kortere sikt. Festeren slipper å betale en større engangsutgift for å erverve tomten. Kapitalen kan i stedet brukes på bebyggelsen. Denne fordelen var trolig attraktiv på 1800-tallet og frem mot 1980-tallet, da det bare i begrenset grad fantes finansinstitusjoner som kunne hjelpe folk inn i eierposisjoner. Dette gjaldt spesielt i de første tiårene etter andre verdenskrig, da det var et stort behov for nye hus og hytter i gjenoppbyggingsprosessen. Det ble registrert en sterk økning i nyetablerte festeforhold i denne perioden, se NOU 2013: 11 s. 16. Det er en viktig årsak til at det er mange festeavtaler som har utløpt etter årtusenskiftet. Grunneiere har i den forbindelse fremsatt krav om oppregulering av festeavgift, som i sin tur har utløst tvister.

For grunneieren har nok den primære motivasjonen til å inngå festeavtaler vært å sikre en jevn årlig avkastning, samtidig som man beholdt eierposisjon og fremtidig verdistigning. På 1800-tallet kan også enkelte grunneiere ha sett tomtefeste som lukrativt for å forhindre en utvidelse av stemmeberettigede i valgkretsen. Før grunnlovsendringen i 1898 var stemmerett knyttet til eiendomsrett – festerett kvalifiserte ikke. Ved å etablere festerettigheter fremfor utparsellering og salg kunne grunneierne påvirke antallet stemmeberettigede, se NUT 1971:3 s. 8.

Tomtefesteordningen har vært gjenstand for mangfoldige tvister og grundig behandling i rettssystemet. Avtaleformens natur, der tomten og bebyggelsen eies av forskjellige personer, legger til rette for interessemotsetninger. Avtalene er særdeles langvarige, ofte med flere generasjonsskifter på begge sider underveis. For å verne festerne i det som har vært ansett for å være en utsatt posisjon, har lovgiver utformet en rekke ufravikelige regler for å gi særlig god forutberegnelighet til bolig- og fritidsboligformål. Dette dreier seg i hovedsak om begrensninger i grunneiers adgang til å øke festeavgiften, festernes rett til forlengelse av festeforholdet og vilkår for innløsning. Styrkingen av festers posisjon har gått på bekostning av grunneiernes interesser og således skapt konfliktfylte situasjoner.

Viktige lovendringer og rettspraksis

Av relevante lovendringer må særlig endringene fra 2004 og 2015 nevnes. De fikk stor betydning for feste til bolig og fritidsbolig. Lov 2. juli 2004 nr. 63 innførte et forbud mot regulering av festeavgift ved avtale som førte til høyere festeavgift enn endringen i pengeverdien. Dette rammet spesielt endringsklausuler som var knyttet til tomteverdien, se Ot.prp. nr. 41 (2003–2004) s. 5. For avtaler inngått før 1. januar 2002 ble det likevel åpnet for et «engangsløft» av festeavgiften ved første regulering etter 1. januar 2002 i samsvar med det som «tvillaust» var avtalt. Festeavgiften for avtaler inngått 26. mai 1983 eller tidligere var imidlertid begrenset til et «høyestebeløp» på 9000 kroner eller det beløpet som regulering i samsvar med endring i pengeverdien ville gitt. Høyestebeløpet var videreført fra 2002 med en inflasjonsjustering og gjaldt per dekar tomt eller per tomt dersom tomten var mindre enn ett dekar.

Videre ble reglene om rett til innløsning betydelig forenklet. Det ble gitt en felles regel om rett til innløsning etter 30 år, bortsett fra ved feste til fritidsbolig der landbruksunntaket kommer til anvendelse, se forskrift 8. juni 2001 nr. 570 om tomtefeste m.m. § 4, jf. tomtefesteloven § 34 fjerde ledd. Som alternativ til innløsning av tomt på landbrukseiendom ble festeren gjennom § 33 gitt en nærmest ubetinget rett til forlengelse på samme vilkår som før, se Innst. O. nr. 105 (2003–2004). Deler av endringene i reglene om fastsettelse av innløsningssum ble senere satt til side som grunnlovsstridige, jf. Rt-2007-1308.

Styrkingen av festernes forlengelsesrettigheter nedfelt i § 33 ledet til to plenumssaker, Rt-2007-1281 (Øvre Ullern) og Rt-2007-1306 (Lindheim). Grunneierne anførte at festernes rett til forlengelse på samme vilkår var i strid med Grunnloven §§ 97 eller 105 eller med Den europeiske menneskerettskonvensjonen (EMK) tilleggsprotokoll 1 artikkel 1. De tapte i Høyesterett, men Lindheim-saken ble brakt inn for Den europeiske menneskerettsdomstolen (EMD), der staten ble felt for manglende vern av eiendomsretten, se Lindheim mfl. mot Norge (EMD-2008-13221). EMD fant at myndighetene ikke hadde foretatt en rimelig avveining mellom allmennhetens interesser og klagernes eiendomsrettigheter. Det ble dermed konkludert med at det forelå en krenkelse av EMK tilleggsprotokoll 1 artikkel 1.

Som følge av EMDs avgjørelse ble det igangsatt et lovrevisjonsarbeid for å sikre bedre balanse mellom festerne og grunneierne. Ved lov 19. juni 2015 nr. 63 ble det innført flere endringer. Gjennom § 15 fjerde ledd fikk grunneierne adgang til å kreve økning av festeavgiften til 2 prosent av tomteverdien ved forlengelse av festeavtalen etter § 33. For å unngå betydelige prishopp er økningen likevel underlagt det tidligere nevnte «høyestebeløpet» eller begrensningen som regulering i samsvar med endringen i pengeverdien ville gitt. Se for øvrig Innst. 349 L (2014–2015). Høyestebeløpet justeres som nevnt fra 2002 etter endringen i pengeverdien. Pr. 2023 utgjør høyestebeløpet ca. 14 500 kroner. Departementet valgte å ikke følge opp et forslag fra NOU 2013: 11 om å knytte høyestebeløpet til antall boenheter på tomten.

I HR-2019-1206-A (Øvre Ullern II) ble de nye reglene prøvet i Høyesterett. Saken gjaldt fastsettelse av festeavgift for en verdifull festetomt i Oslo på ca. 20,5 dekar med 54 boligenheter. Høyestebeløpet per dekar førte til en vesentlig begrensning av festeavgiften i forhold til 2 prosent av tomteverdien. Spørsmålet var om festeavgiften skulle settes høyere enn begrensningen etter høyestebeløpet for å unngå krenkelse av EMK tilleggsprotokoll 1 artikkel 1 (vern om eiendom), jf. § 15 niende ledd. En enstemmig Høyesterett fant at begrensningen ikke innebar noen krenkelse av EMK.

Saken slapp senere inn til behandling hos EMD. I The Karibu Foundation mot Norge (EMDN-2020-2317-J) fant EMD enstemmig at det ikke forelå noen krenkelse av vernet om eiendomsrett etter EMK tilleggsprotokoll 1 artikkel 1. Domstolen fant at Norge gjennom lovendringene etter Lindheim-saken hadde truffet en rettferdig balanse mellom hensynet til henholdsvis festere og grunneiere. Anvendelse av høyestebeløpet var innenfor statens skjønnsmargin, selv om det i den konkrete saken førte til at grunneieren ikke mottok høyere festeavgift enn 0,6 prosent av tomteverdien.

Endringene som ble innført ved lov 19. juni 2015 nr. 63, trådte i kraft 1. juli 2015. Reglene fikk i utgangspunktet anvendelse for alle festeavtaler – uavhengig av når de var inngått. Del II nr. 5 i endringsloven inneholder imidlertid enkelte overgangsregler for tomtefesteavtaler til bolig og fritidsbolig inngått før 1. januar 2002 som fortsatt har relevans i dag. Nr. 5 bokstav b er nok den overgangsbestemmelsen som fortsatt har størst betydning. Bestemmelsen videreførte det «gamle engangsløftet» fra 2004 og fastslår at grunneieren ved første regulering av festeavgiften fra 1. januar 2002 eller senere kan kreve avgiften regulert i samsvar med det som «tvilløst er avtalt». Det åpner for at grunneier kan kreve festeavgiften regulert etter tomtens markedsverdi uten begrensningen på 2 prosent fra dagens § 15 fjerde ledd. Avtaler inngått 26. mai 1983 eller tidligere vil likevel være begrenset enten av høyestebeløpet eller til det beløpet som regulering av festeavgiften etter endringen i pengeverdien ville gitt.

Sentrale rettskilder

De mest relevante forarbeidene er NUT 1971:3 og Ot.prp. nr. 2 (1974–75) fra tomtefesteloven av 1975, i den grad bestemmelsenes innhold er videreført. NOU 1993: 29 og Ot.prp. nr. 28 (1995–96) får naturligvis stor direkte betydning for dagens tomtefestelov, i tillegg til Prop. 73 L (2014–2015) og Innst. 349 L (2014–2015) fra endringsloven fra 2015.

Av sentrale forskrifter kan det særlig vises til forskrift 8. juni 2001 nr. 570 om tomtefeste m.m.

Det knytter seg rikholdig rettspraksis til tomtefesteloven. En uttømmende liste over relevante avgjørelser vil derfor bli svært omfattende. Det vises i stedet til de avgjørende plenumssakene og EMD-sakene nevnt ovenfor.

Tomtefesteloven har en del til felles med lov 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom (avhendingsloven) og øvrig obligasjonsrett. Dette gjelder spesielt innenfor kapittel V. Kilder tilknyttet disse tilgrensende rettsområdene vil derfor få relevans i den grad de kan bidra til å løse generelle obligasjonsrettslige spørsmål. For enkelte bestemmelser vil også lov 9. desember 1994 nr. 64 om løysingsrettar få betydning.

For litteratur vises det til Thor Falkangers detaljerte og omfattende lovkommentar til tomtefesteloven – Thor Falkanger, Tomtefestelova. Lovkommentar, Juridika, ajourført pr. 1. august 2022.